宋世伟　曹菁鸿

　　“十四五”期间，我国将完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。其中，大城市老旧厂区改造是城市更新地一项重要任务。因建设年代久远，这些老旧厂区使用的土地及房屋将面临或已经面临土地使用权到期、用地性质与建筑内容与国土空间规划不符的情况。还在进行生产经营的厂区面临资产利用率不高、收益能力不足的问题。如何完成这些老旧厂区的改造更新并实现资产增值成为一个亟待解决的问题。华中小龟山金融文化公园在建设中探索出一条成功道路，为我们带来若干启示。
　　一是形成政府引领、社会资本深度参与的分工格局。各类城市更新都需要政府进行统筹、支持、协调，而资产的所有权方，需要与政府进行沟通并获取相关支持。这样既能保证城市更新过程中各项动作的规范性，也能充分发挥市场化机制的科学性。华中小龟山金融文化公园建设始终坚持“党建引领生产经营”主线，抢抓申报国、省、市重点园区的机遇，探索政企联动运营的发展模式，推动园区高质量发展。
　　二是推进产业结构提档升级。对于老旧厂区的更新过程，就是让城市核心地段土地价值重新匹配社会分工的过程，让老物业充分承载城市的集聚效应，在提档升级中精准定位产业。华中小龟山金融文化公园在规划中紧贴国家关于金融业发展的大政方针，抓住国家支持武汉建设国家中心城市为武汉金融业带来重大机遇和利好，贴合武昌作为华中金融城的核心先导区，努力打造华中区域最优质的金融商务办公区。
　　三是形成强度多样、拆留改增多措并举的更新路径。老旧厂区的更新，应当对城市历史文化遗产及工业遗产等进行综合评估，保护历史文化，构建良好的人文环境，展现城市的历史底蕴。更新中应当根据城市规划、厂区现状、改造定位的不同，选择保留、原指标改造、新指标改增、拆除重建等多种路径。华中小龟山金融文化公园建设中平衡历史建筑保护与商业再利用。严格控制项目总体建设规模，尊重旧场地的历史肌理，保持区域的独特工业历史风貌。通过改造修缮、插层、适当附建、原拆原建等设计手法，在保证结构安全的同时，扩初空间面积。对于园区保存完好，工业风貌价值比较高的建筑以修缮为主。对品质较差及有结构安全隐患的建筑整体拆除，在原址进行重建，打造具有良好昭示性的建筑形象。装修设计遵循与建筑、环境“自然交融、和谐共生”的理念，打造承载人文、生态、创新的灵感空间。
　　四是推动资产增值。对于社会资本来说，城市更新是一项投资，单靠运营收入难以收回投入。因此，需要精耕细作，重新定义经营内容，充分挖掘市场机会，推动资产增值。华中小龟山金融文化公园项目在武汉市打造“金融中心”和武昌区建设“华中金融城”的政策指引下，聚焦新型金融，设定一二三级金融目标，开展产业规划和招商定位工作。招商策略上采取产业链+资本招商方式，通过龙头企业的示范引领和资本平台构筑项目产业生态平台。依托基金招商、整体搬迁、政企联合等三种招商模式，协同政府制定招商政策，整合招商渠道，借助政府、企业、行业协会等资源，开展金融企业招商，取得较好效果。

（作者单位：中国电建地产集团有限公司）
本栏目编辑：刘　海